Khi chuyển nhượng bất động sản (nhà đất) gồm có 03 trường hợp:
– Trường hợp 1: Chỉ có quyền sử dụng đất (chỉ có đất, không có nhà ở).
– Trường hợp 2: Chỉ có nhà ở (chung cư hoặc nhà gắn liền với đất nhưng nhà và đất là 2 “chủ” khác nhau).
– Trường hợp 3: Gồm cả nhà và đất.
Trong các trường hợp trên thì trường hợp 3 hay xảy ra tình trạng đất đã được cấp sổ nhưng nhà thì chưa được cấp sổ; nếu vẫn sang tên trong trường hợp này sẽ gặp phải một số vấn đề pháp lý (rủi ro cho người mua) như sau:
1. Nhà không đủ điều kiện sang tên
Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định điều kiện nhà ở khi tham gia giao dịch như sau:
“1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.”
Như vậy, muốn mua bán nhà phải có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng), trừ trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Nói cách khác, tại trang 2 của Giấy chứng nhận phải thể hiện thông tin chứng nhận quyền sở hữu nhà ở như loại nhà ở, diện tích xây dựng, diện tích sàn, hình thức sở hữu,…
2. Trả tiền cho người bán nhà nhưng không được công chứng, không được sở hữu
Căn cứ Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014, hồ sơ yêu cầu công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở phải có bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng (phải có Sổ đỏ, Sổ hồng).
Theo đó, nếu nhà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì chỉ được công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Vì không được công chứng, chứng thực nên khi đăng ký biến động (đăng ký sang tên) sẽ chỉ được sang tên quyền sử dụng đất còn nhà ở không được đăng ký. Điều đó đồng nghĩa với việc người mua trả tiền mua nhà gắn liền với đất nhưng không được sở hữu căn nhà này.
3. Khó làm Sổ đỏ, Sổ hồng nhà ở đứng tên người mua
Căn cứ khoản 1 Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây:
Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau:
| TT | Tên giấy tờ |
| 1 | Giấy phép xây dựng nhà ở hoặc giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. |
| 2 | Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05/7/1994. |
| 3 | Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết. |
| 4 | Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghị quyết 23/2003/QH11 ngày 26/11/2003; Nghị quyết 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02/4/2005. |
| 5 | Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế kể từ ngày 01/7/2006 thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở. Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết. |
| 6 | Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật |
| 7 | Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ về mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01/7/2006 có chữ ký của các bên có liên quan và phải được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận;
Nếu nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01/7/2006 mà không có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có chữ ký của các bên có liên quan thì phải được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở đó. Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ trên mà hiện trạng nhà ở không phù hợp với giấy tờ đó thì phần nhà ở không phù hợp với giấy tờ phải được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận. |
| 8 | Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định theo thứ tự 1, 2, 3, 4, 5 và 6 thì phải có giấy tờ xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01/7/2006, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật.
Nếu nhà ở hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01/7/2006 trở về sau thì phải có giấy tờ xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01/7/2006; Trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó. |
Theo quy định trên, việc cấp Giấy chứng nhận được chia thành các trường hợp sau:
Trường hợp 1: Có giấy phép xây dựng
* Mua trước ngày 01/7/2006
Có giấy phép xây dựng nhưng đứng tên người khác (tên người bán) thì chỉ được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đứng tên mình (sổ đứng tên người mua) nếu mua trước ngày 01/7/2006 như sau:
– Có giấy tờ mua bán (giấy tờ đó phải có chữ ký của các bên có liên quan và phải được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận).
– Không có giấy tờ về việc đã mua bán nhà ở trước ngày 01/7/2006 có chữ ký của các bên liên quan thì phải được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận về thời điểm mua.
* Mua từ ngày 01/7/2006 trở về sau
Nếu muốn cấp Giấy chứng nhận cho nhà ở thì phải đứng tên chủ cũ (người bán).
Trường hợp 2: Không có giấy phép xây dựng
– Nếu nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó.
– Nếu không thuộc khu vực phải xin giấy phép xây dựng:
+ Phải có giấy tờ xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01/7/2006, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật.
+ Hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01/7/2006 trở về sau thì phải có giấy tờ xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch.
Tóm lại, việc cấp Giấy chứng nhận cho nhà ở để đứng tên người mua khó thực hiện về mặt luật và thực tế.
4. Có thể xảy ra tranh chấp về nhà ở (không phổ biến)
Như đã phân tích ở trên, khi nhà ở không có Giấy chứng nhận thì không được công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán, không được đăng ký sang tên; nếu người bán “lật lọng” thì sẽ xảy ra tranh chấp, nhất là khi giấy phép xây dựng đứng tên người bán.
Trên đây là một số rủi ro khi mua đất đã có Sổ đỏ nhưng nhà chưa được cấp sổ, mặc dù có những rủi ro pháp lý như trên nhưng nhiều người vẫn mua vì trên thực tế các bên thường quan niệm khi sang tên Sổ đỏ quyền sử dụng đất là đã hoàn tất việc mua bán nhà ở nên người mua vẫn tiếp tục sử dụng.
Nếu bạn đọc có vướng mắc vui lòng liên hệ 0936.57.9999 để được hỗ trợ nhanh nhất.
– Khắc Niệm –
