Để biết được câu trả lời đối với vướng mắc “có được thu hồi đất với giá thấp bán lại với giá cao hay không” phải xem căn cứ thu hồi đất và cách thức doanh nghiệp có đất để thực hiện dự án theo Luật Đất đai hiện hành.
Khi nào thu hồi đất của người dân?
Căn cứ Điều 61, 62, 64 và Điều 65 Luật Đất đai 2013, Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
– Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
– Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.
– Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
Theo đó, khi thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng có những trường hợp thu hồi để thực hiện “dự án”.
Cụ thể tại Điều 62 Luật Đất đai 2014 quy định Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau:
(1) Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;
(2) Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, gồm:
– Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);
– Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia;
– Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;
(3) Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất gồm:
– Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội; công trình di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương;
– Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm: Giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;
– Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
– Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;
– Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản.
Theo đó, có thể thấy hầu hết các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng không có hoặc ít có khả năng “sinh lời”, trừ trường hợp thu hồi để thực hiện dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; thông thường dự án này do doanh nghiệp thực hiện.
Lưu ý:
– Đất đã thu hồi để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì giao cho chủ đầu tư để thực hiện dự án đầu tư hoặc giao cho tổ chức dịch vụ công về đất đai để quản lý.
– Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất xong sẽ giao mặt bằng cho cho chủ đầu tư để thực hiện dự án nhưng dự án đó phải vì lợi ích quốc gia, công cộng. Do đó, nếu dự án đầu tư mà chỉ vì lợi ích của doanh nghiệp là vi phạm pháp luật.
Tuy nhiên, vấn đề pháp luật đất đai hiện nay chưa quy định rõ thế nào là vì lợi ích quốc gia, công cộng nên có những dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn thu hồi với giá thấp và bán lại cho người dân với giá cao.
Tóm lại, Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành không có quy định về việc “có được thu hồi đất với giá thấp bán lại với giá cao hay không” nhưng trên thực tế do pháp luật quy định chưa thực sự chặt chẽ nên hiện tượng này vẫn xảy ra tại nhiều địa phương.
Doanh nghiệp mua đất của dân để thực hiện dự án
Khoản 1 Điều 73 Luật Đất đai 2013 quy định:
“1. Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”.
Theo đó, doanh nghiệp trực tiếp làm việc với người dân để có quỹ đất thì khi đó người dân có quyền thỏa thuận về giá chuyển nhượng, giá thuê đất với doanh nghiệp.
Như vậy, nếu doanh nghiệp thỏa thuận với người dân với giá thấp nhưng sau khi thực hiện dự án xong bán lại cho người dân với giá cao thì người dân “không thể và không có quyền trách” doanh nghiệp. Bởi lẽ trường hợp này vận hành theo cơ chế thị trường, thuận mua vừa bán.
Lưu ý: Riêng trường hợp người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê (không có quyền “bán” đất hoặc cho doanh nghiệp thuê đất) như không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng,… thì Nhà nước tiến hành thu hồi đất để giao đất cho doanh nghiệp (Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai nên có quyền thu hồi)
Nội dung này được quy định tại khoản 13 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP như sau:
“4. Trường hợp khu đất thực hiện dự án đầu tư có phần diện tích đất mà người dang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai nhưng có tài sản gắn liền với đất thì chủ đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất của người đang sử dụng đất, Nhà nước thực hiện thu hồi đất, giao đất hoặc cho chủ đầu tư thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định.”.
Theo đó, nếu thuộc trường hợp này người dân không có quyền thỏa thuận với doanh nghiệp về giá bồi thường đất do không có quyền chuyển nhượng, cho thuê. Thay vào đó, Nhà nước sẽ thu hồi đất, giao đất hoặc cho chủ đầu tư thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất,…
Nếu thuộc trường hợp này thì người dân chỉ được bán phần tài sản gắn liền với đất cho chủ đầu tư, riêng phần đất không có quyền gì.
Kết luận: Pháp luật đất đai hiện hành không có quy định về việc “có được thu hồi đất với giá thấp bán lại với giá cao”, nhưng do pháp luật chưa quy định hay giải thích rõ ràng thế nào là thực diện dự án để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nên vẫn còn tình trạng thu hồi đất với giá thấp và bán lại với giá cao sau khi dự án đủ điều kiện mở bán.
Bên cạnh đó, đối với trường hợp thực hiện dự án vì lợi ích của chủ đầu tư nhưng người dân không đủ điều kiện chuyển nhượng đất cho chủ đầu tư thì Nhà nước thu hồi đất, giao đất cho chủ đầu tư. Khi đó, người sử dụng đất chỉ có quyền đối với tài sản gắn liền với đất nên lợi ích thu được rất thấp.
Bên cạnh đó, người dân cần phải nắm rõ “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” nên nếu có kiến nghị pháp luật thay đổi thì chỉ “thay đổi về giá bồi thường, đền bù khi thu hồi đất” theo giá thị trường hoặc ít nhất là không thấp như hiện nay.
Đây là vấn đề cực kỳ phức tạp nên trường hợp có vướng mắc hãy gọi đến tổng đài 0936.57.9999 để được tư vấn.
– Khắc Niệm –
