1. Bồi thường và tái định cư là hai chính sách khác nhau
* Bồi thường thu hồi đất
Bồi thường gồm:
– Bồi thường về đất: Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường về đất nếu đủ điều kiện theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013.
– Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (nếu có).
– Bồi thường thiệt hại về tài sản, về sản xuất, kinh doanh: Chỉ được bồi thường thiệt hại về tài sản (nhà ở, công trình, cây trồng,…) nếu đó là tài sản hợp pháp.
* Tái định cư
Tái định cư gồm phương án bố trí chỗ ở (tái định cư tại chỗ hoặc tái định cư tại địa điểm khác – nơi được bồi thường bằng đất) và hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở.
2. 4 trường hợp Nhà nước thu hồi đất
Căn cứ Điều 61, 62, 64, 65 Luật Đất đai 2013, Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau:
– Thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh.
– Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
– Thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai.
– Thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
Xem chi tiết: Tổng hợp tất cả trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất
3. Không có Sổ đỏ có thể vẫn được bồi thường về đất
LuatVietnam trả lời như sau:
Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này;…”.
Như vậy, để được bồi thường về đất cần đáp ứng đủ điều kiện sau:
– Đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
– Có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định nhưng chưa được cấp.
Mặc dù anh chưa cung cấp đầy đủ thông tin và LuatVietnam không có thông tin địa chính về thửa đất nhưng đối với đất sử dụng ổn định từ những năm 80, nếu không có tranh chấp sẽ đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận (khi thu hồi sẽ được bồi thường về đất).
Xem thêm: Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Để người sử dụng đất thu xếp được chỗ ở, bảo đảm các quyền và lợi ích hợp pháp khác thì cơ quan có thẩm quyền phải thông báo trước cho người dân một khoảng thời gian nhất định.
Căn cứ khoản 1 Điều 67 Luật Đất đai 2013, trước khi có quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết.
Như vậy, thu hồi đất ở vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì phải thông báo cho người có đất thu hồi trước ít nhất là 06 tháng tính đến ngày ra quyết định thu hồi đất.
5. Không phải trường hợp nào cũng được bồi thường bằng đất
Căn cứ Điều 79 Luật Đất đai 2013 và Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:
Trường hợp 1: Nếu thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền.
Trường hợp 2: Khi thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
Xem chi tiết: Khi thu hồi đất người dân được bồi thường bằng đất hay bằng tiền?
6. Phương án bồi thường tái định cư phải được công khai
Phương án bồi thường, tái định cư phải được công khai là quy định bắt buộc khi thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Nội dung này được nêu rõ tại điểm a khoản 2 Điều 69 Luật Đất đai 2013 như sau:
“a) Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.”.
7. Quy định về lập và thực hiện dự án tái định cư
Điều 85 Luật Đất đai 2013 quy định về lập và thực hiện dự án tái định cư như sau:
– UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất.
– Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền.
– Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư.
Nội dung này hướng dẫn rõ tại Điều 26 Nghị định 47/2014/NĐ-CP như sau:
– Dự án tái định cư được lập và phê duyệt độc lập với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhưng phải bảo đảm có đất ở, nhà ở tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất.
– Việc lập dự án tái định cư, lựa chọn chủ đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư và phải bảo đảm các quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 69 Luật Đất đai 2013 như lấy kiến của người có đất thu hồi, niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư,…
– Khu tái định cư được lập cho một hoặc nhiều dự án; nhà ở, đất ở trong khu tái định cư được bố trí theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác nhau phù hợp với các mức bồi thường và khả năng chi trả của người được tái định cư.
– Đối với dự án khu tái định cư tập trung có phân kỳ xây dựng theo các dự án thành phần thì tiến độ thu hồi đất và hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư được thực hiện theo tiến độ của từng dự án thành phần nhưng các công trình cơ sở hạ tầng của từng dự án thành phần trong khu tái định cư phải bảo đảm kết nối theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
8. Bố trí tái định cư cho người có đất ở thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở
Điều 86 Luật Đất đai 2013 quy định bố trí tái định cư cho người có đất ở thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở như sau:
– Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng được UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện giao trách nhiệm bố trí tái định cư phải thông báo cho người có đất ở thu hồi thuộc đối tượng phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư và niêm yết công khai ít nhất là 15 ngày tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái định cư.
Nội dung thông báo gồm địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái định cư, thiết kế, diện tích từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà tái định cư; dự kiến bố trí tái định cư cho người có đất thu hồi.
– Người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư. Ưu tiên vị trí thuận lợi cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng.
Phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt phải được công bố công khai tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư.
– Giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở tái định cư do UBND cấp tỉnh quyết định.
– Trường hợp người có đất thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu.
9. Mức hỗ trợ tái định cư khi di chuyển chỗ ở
Theo Điều 22 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, việc hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở được thực hiện như sau:
– Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi thường về đất nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ khoản chênh lệch giữa giá trị suất tái định cư tối thiểu và số tiền được bồi thường về đất.
– Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài tự lo chỗ ở thì ngoài việc được bồi thường về đất còn được nhận khoản tiền hỗ trợ tái định cư. UBND cấp tỉnh căn cứ quy mô diện tích đất ở thu hồi, số nhân khẩu của hộ gia đình và điều kiện cụ thể tại địa phương quy định mức hỗ trợ cho phù hợp.
Tóm lại, khi đủ điều kiện để nhà nước hỗ trợ tái định cư thì việc hỗ trợ được thực hiện dựa trên dự án tái định cư do UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện lập và thực hiện trước khi thu hồi đất. Nếu số tiền bồi thường nhỏ hơn giá tiền của 01 suất đất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ thêm phần còn thiếu; trường hợp tự lo chỗ ở thì được bồi thường về đất và nhận khoản tiền hỗ trợ tái định cư, mức hỗ trợ do UBND cấp tỉnh quy định.
10. Suất tái định cư tối thiểu là bao nhiêu?
Điều 27 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về suất tại định cư tối thiểu như sau:
– Suất tái định cư tối thiểu đối với trường hợp người có đất thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng đất ở, nhà ở hoặc bằng nhà ở hoặc bằng tiền để phù hợp với việc lựa chọn của người được bố trí tái định cư.
– Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng đất ở, nhà ở thì diện tích đất ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại địa phương (mỗi tỉnh, thành quy định diện tích tách thửa khác nhau) và diện tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định của pháp luật về nhà ở (không nhỏ hơn 25m2).
Nếu suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng nhà ở thì diện tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được tính bằng tiền thì khoản tiền cho suất tái định cư tối thiểu tương đương với giá trị một suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở, nhà ở tại nơi bố trí tái định cư.
Căn cứ vào quy định trên và tình hình cụ thể của địa phương, UBND cấp tỉnh quy định suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở nhà ở, bằng nhà ở và bằng tiền.
Trên đây là những quy định cơ bản về bồi thường tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nếu người dân được bồi thường bằng tiền chỉ cần quan tâm đến điều kiện được bồi thường, tiền bồi thường mà không cần quan tâm đến quy định tái định cư.
Khi bạn đọc có vướng mắc vui lòng liên hệ 0936.57.9999 để được hỗ trợ nhanh nhất.
– Khắc Niệm –
