Khi nào bị phạt cọc và mức phạt cọc là bao nhiêu?
Một trong những điều quan trọng nhất khi đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên phải nắm rõ là khi nào bị phạt cọc và mức phạt cọc là bao nhiêu.
Trường hợp bị phạt cọc và mức phạt cọc được quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
“2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”.
Theo đó, các trường hợp phạt cọc và mức phạt cọc như sau:
(1) Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Nói cách khác, nếu không có thỏa thuận khác thì mức phạt cọc áp dụng đối với bên đặt cọc bằng với số tiền đặt cọc.
(2) Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Nói cách khác, nếu không có thỏa thuận khác thì bên nhận đặt cọc phải trả lại số tiền đặt cọc và chịu mức phạt cọc bằng số tiền đặt cọc.
Bị phạt cọc nhưng vẫn lãi nếu thuộc trường hợp sau
Với quy định phạt cọc như trên vẫn có trường hợp bên nhận đặt cọc dù bị phạt cọc nhưng vẫn lãi, cụ thể: Trong thời gian đợi bên đặt cọc đi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định thì bên nhận đặt cọc nhận được lời đề nghị chuyển nhượng với giá cao hơn, số tiền chênh lệch giữa giao dịch mới nếu có sẽ cao hơn so với mức phạt cọc.
Ví dụ: Ông A và ông B thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất của ông A với số tiền là 01 tỷ đồng, ông B đặt cọc cho ông A với số tiền là 300 triệu đồng, giữa hai bên không thỏa thuận gì thêm về mức phạt cọc. Như vậy, mức phạt cọc được ấn định là 300 triệu đồng.
Trong thời gian đợi ông B cùng đi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông A nhận được lời đề nghị từ ông C với số tiền chuyển nhượng là 1,5 tỷ đồng, ông C đặt cọc cho ông A 400 triệu đồng.
Như vậy, về lý thuyết khi ông A chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông C thì ông A sẽ bị phạt cọc với số tiền là 300 triệu đồng nhưng vẫn lãi 200 triệu đồng.
Từ ví dụ trên có thể thấy bên nhận đặt cọc bị phạt cọc nhưng vẫn lãi và an toàn về mặt pháp lý nếu đáp ứng các điều kiện sau:
Điều kiện 1: Số tiền chênh lệch nhận được từ đề nghị mới phải lớn hơn số tiền phạt cọc của hợp đồng đặt cọc cũ.
Điều kiện 2: Phải chắc chắn lời đề nghị mới được thực hiện.
Thông thường khi nhận được lời đề nghị mới và tính toán số tiền chênh lệch cao hơn mức phạt cọc cho người cũ thì phải thỏa thuận với người mới để lập hợp đồng chuyển nhượng và công chứng hoặc chứng ngay hợp đồng đó theo quy định.
Mặc dù theo quy định, bên nhận đặt cọc bị phạt cọc nhưng vẫn lãi trong trường hợp như đã phân tích nhưng sẽ chỉ loại trừ được rủi ro nếu lời đề nghị mới được chắc chắn thực hiện hoặc tốt nhất là sang tên luôn cho người mới với số tiền cao hơn.
Nếu không thỏa mãn điều kiện trên sẽ chứa đựng nhiều rủi ro về mặt pháp lý và trên thực tế nhiều người bị lừa, thậm chí đối diện khả năng bị phạt cọc hai lần.
Vẫn như ví dụ trên, mặc dù về mặt lý thuyết nếu ông A chuyển nhượng cho ông C thì ông A sẽ lãi 200 triệu đồng so với việc chuyển nhượng cho ông B. Tuy nhiên, nếu không xem xét kỹ sẽ dễ bị lừa, cụ thể:
Ông C đặt cọc cho ông A 400 triệu đồng và không thỏa thuận gì thêm về mức phạt cọc; nếu ông A nhận đặt cọc từ ông C với số tiền là 400 triệu đồng, không ghi thời hạn công chứng, chứng thực và ông C cố tình không lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng quyền sử dụng đất theo quy định thì khi đó ông A sẽ đối diện nhiều rủi ro.
Trong thời gian đợi ông C đi công chứng, chứng thực hợp đồng thì ông B yêu cầu ông A sang tên theo quy định; nếu ông A sang tên sẽ mất 400 triệu đồng phạt cọc cho ông C, nếu ông A không sang tên cho ông B thì phải đợi ông C.
Về lý thuyết khi ông A không sang tên cho ông B thì ông A vẫn lãi 200 triệu nếu chuyển nhượng cho ông C. Trường hợp ông A và ông C không thỏa thuận thời hạn công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng thì ông A phải chờ đợi vô thời hạn và khi đó rất khó chuyển nhượng cho người khác.
Trên đây là quy định bị phạt cọc nhưng vẫn lãi khi bán đất nhưng bên nhận đặt cọc phải hết sức lưu ý khi áp dụng quy định này, bởi lẽ nhiều người đã bị lừa và bị đưa vào thế khó, nhất là khi cần tiền và muốn bán nhanh.
Nếu có vướng mắc hãy gọi đến tổng đài 0936.57.9999 để được tư vấn.
– Khắc Niệm –
