1. Quyền sử dụng đất là tài sản chung của “hộ gia đình”
* Điều kiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng cho hộ gia đình
Pháp luật đất đai hiện nay quy định rõ thế nào là đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình. Cụ thể, khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”.
Theo đó, hộ gia đình được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên là “Hộ ông” hoặc “Hộ bà” khi có đủ 03 điều kiện sau:
(1) Các thành viên có quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi và ngược lại,…).
(2) Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất (đất được sử dụng ổn định và không có nguồn gốc được Nhà nước giao, cho thuê), nhận chuyển quyền sử dụng đất.
(3) Có quyền sử dụng đất chung bằng các hình thức như: Cùng nhau đóng góp (góp tiền mua chung,…) hoặc được tặng cho chung, thừa kế chung hoặc cùng nhau tạo lập (cùng nhau khai hoang đất,…) để có quyền sử dụng đất chung.
Có thể thấy, từ ngày 01/7/2014 thì Luật Đất đai 2013 đã giải thích rõ thế nào là hộ gia đình sử dụng đất. Nói cách khác, Luật Đất đai 2013 quy định rõ điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình.
Vấn đề phức tạp ở chỗ, trước ngày 01/7/2014 pháp luật đất đai không quy định rõ thế nào là “hộ gia đình sử dụng đất” cho dù Giấy chứng nhận trên thực tế vẫn cấp cho hộ gia đình (Sổ đỏ, Sổ hồng cấp cho “hộ ông” hoặc “hộ bà” trước ngày 01/7/2014 rất phổ biến), cụ thể:
Trước ngày 01/7/2014 có rất nhiều trường hợp cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình sử dụng đất dù thời điểm cấp sổ trên thực tế không đủ 03 điều kiện trên. Do đó, để xác định một thành viên có chung quyền sử dụng đất với các thành viên khác trong hộ gia đình hay không sẽ căn cứ vào Giấy chứng nhận đã cấp ghi là “hộ ông” hoặc “hộ bà”.
Như vậy, đất hộ gia đình là đất thuộc quyền sử dụng của những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, trong một số trường hợp việc xác định thành viên có chung quyền sử dụng đất với các thành viên khác trong hộ gia đình sẽ căn cứ theo Giấy chứng nhận ghi là “hộ ông” hoặc “hộ bà” và có đủ điều kiện (1) và (2) ở trên.
Ví dụ 1: Vợ chồng ông A khai hoang đất vào năm 1990, tại thời điểm khai hoang vợ chồng ông A có 01 người con 18 tuổi. Năm 1995, Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi là “hộ ông A” thì trong trường hợp này dù người con không đóng góp công sức trong việc khai hoang thì vẫn được xác định là có chung quyền sử dụng đất với cha mẹ.
Trong tình huống trên nếu xảy ra tranh chấp sẽ rất khó chứng minh người con không đóng góp công sức, trong khi đó về mặt pháp lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho hộ gia đình, không cấp riêng cho ông A hoặc cho vợ hoặc chỉ cấp cho vợ chồng.
* Xác định di sản thừa kế khi Sổ đỏ, Sổ hồng cấp cho hộ gia đình
Tùy vào từng trường hợp cụ thể mà khi xác định di sản có thể phát sinh nhiều vấn đề phức tạp. Về nguyên tắc để xác định chính xác phải dựa vào 03 căn cứ trên, cụ thể:
Bước 1: Xác định số lượng thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất.
Bước 2: Di sản thừa kế được tính bằng tổng trị giá quyền sử dụng đất chia cho số thành viên (trị giá thành tiền hoặc chia đều theo diện tích).
Ví dụ 2: Hộ gia đình ông A có thửa đất 150m2, gia đình ông có 03 thành viên, tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình thì các thành viên đều có chung quyền sử dụng đất.
Khi ông A chết di sản thừa kế là quyền sử dụng đất được xác định là 50m2 (150:3).
Ví dụ 3: Hộ gia đình bà B có thửa đất là 150m2, gia đình bà có 04 thành viên (hai vợ chồng và 02 người con). Tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận người con út chưa sinh, thành viên có chung quyền sử dụng đất trong trường hợp này là 03 người).
Khi bà B chết di sản thừa kế được xác định là 50m2 (50:3, dù gia đình có 04 thành viên nhưng con út không có quyền sử dụng đất với các thành viên khác).
Trên đây là ví dụ khá đơn giản và phổ biến. Tuy nhiên, thực tế có rất nhiều trường hợp phức tạp mà bài viết có thể chưa đề cập và giải thích rõ. Do đó, nếu cần tư vấn hãy gọi ngay tổng đài 0936.57.9999 của Chuyentrangbatdongsan.
– Khắc Niệm –
