1. Doanh nghiệp có thẩm quyền thu hồi đất không?
Để biết doanh nghiệp có thẩm quyền thu hồi đất hay không cần phải xem quy định của pháp luật đất đai hiện hành. Theo đó, tại Điều 66 Luật Đất đai 2013 quy định rõ thẩm quyền thu hồi đất thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương), Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương), cụ thể:
* Thẩm quyền thu hồi đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
Khoản 1 Điều 66 Luật Đất đai 2013 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau:
(1) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
(2) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn (Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn có thẩm quyền cho thuê đất công ích tại địa phương mình nhưng thu hồi thuộc về cấp tỉnh).
* Thẩm quyền thu hồi đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện
Căn cứ khoản 2 Điều 66 Luật Đất đai 2013, Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau:
(1) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư.
(2) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Lưu ý: Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.
Tóm lại, doanh nghiệp không có thẩm quyền thu hồi đất đối với bất kỳ trường hợp nào.
2. Doanh nghiệp được phép mua, thuê đất làm dự án
Hiện nay nhiều doanh nghiệp cần có quỹ đất để thực hiện dự án. Đây là trường hợp không thuộc diện thu hồi để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định tại Điều 62 Luật Đất đai 2013.
Nói cách khác, doanh nghiệp cần quỹ đất thực hiện dự án, xây dựng trụ sở, nhà xưởng,… thì khi đó phục vụ mục đích là tìm kiếm lợi nhuận cho doanh nghiệp. Do đó, muốn có đất thì doanh nghiệp phải làm việc trực tiếp với người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân,…) để nhận chuyển nhượng, thuê đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Nội dung này được nêu rõ tại Điều 73 Luật Đất đai 2013, cụ thể:
“1. Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
2. Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh.”.
Theo đó, doanh nghiệp có quyền thỏa thuận với người dân để thống nhất về giá chuyển nhượng, giá thuê đất. Nói cách khác, doanh nghiệp không có quyền thu hồi hay bắt ép người sử dụng đất rời đi nơi khác để lấy đất làm dự án, xây dựng nhà xưởng,…vì lợi ích của doanh nghiệp.
3. Một số lưu ý khi mua, thuê đất làm dự án
Căn cứ khoản 13 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, khi nhận chuyển nhượng, thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì tổ chức kinh tế và người dân cần lưu ý một số điểm như sau:
(1) Trường hợp khu đất thực hiện dự án đầu tư có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng có tài sản gắn liền với đất thì chủ đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất của người đang sử dụng đất, Nhà nước thực hiện thu hồi đất.
Nhà nước giao đất hoặc cho chủ đầu tư thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định.
(2) Trường hợp khu đất thực hiện dự án đầu tư có phần diện tích đất do Nhà nước giao đất để quản lý, đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và không có tài sản gắn liền với đất mà phần diện tích đất này có vị trí nam xen kẽ với phần diện tích đất đã nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn thì giải quyết như sau:
– Diện tích đất đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án độc lập đó theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định.
Việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện không chậm hơn 90 ngày kể từ ngày Nhà nước có quyết định thu hồi đất.
– Diện tích đất không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ hiện trạng sử dụng đất và điều kiện kinh tế – xã hội của địa phương để tổ chức rà soát, xác định cụ thể quy mô dự án, địa điểm đầu tư và quyết định thu hồi đất để giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định.
– Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với trường hợp trên được thực hiện theo quy định như đối với trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Trên đây là quy định trả lời rõ cho vướng mắc: Doanh nghiệp có thẩm quyền thu hồi đất không? Theo đó, doanh nghiệp không có thẩm quyền thu hồi đất; muốn có đất để làm dự án, xây dựng công trình sản xuất, kinh doanh được nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Người dân đang sử dụng đất cũng cần lưu ý rằng: Đối với đất mà người dân không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì Nhà nước có quyền thu hồi đất để giao hoặc cho doanh nghiệp thuê đất.
Đây là vấn đề khá phức tạp trên thực tế nên khi có vướng mắc hãy gọi đến tổng đài 0936.57.9999 để được tư vấn.
– Khắc Niệm –
