Giải thích: Mua bán đất là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai.
Dù Luật Đất đai 2003 có hiệu lực từ ngày 01/7/2004 đã quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực; đến Luật Đất đai hiện hành có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 vẫn kế thừa và quy định hết sức chặt chẽ vấn đề này. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay rất phổ biến. Để giải quyết vấn đề trên, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ghi nhận hiệu lực giao dịch về quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay xảy ra trước ngày 01/7/2014. Với quy định này đã mở ra cơ hội hợp thức hóa đất nhận chuyển nhượng bằng giấy viết tay.
Để thuận tiện cho việc theo dõi, LuatVietnam đã chia thành 02 giai đoạn trước và sau ngày 01/7/2014, cụ thể:
Chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014
1. Thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận
* Căn cứ pháp lý
Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định như sau:
“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;
c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”.
Theo đó, mặc dù chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay trước ngày 01/7/2014 vẫn có hiệu lực nhưng cần biết rõ thời điểm chuyển nhượng.
* Hướng dẫn cách xử lý
– Chuyển nhượng xảy ra trước ngày 01/01/2008 dù thửa đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì người được cấp Giấy chứng nhận lần đầu là người đang sử dụng đất nếu đủ điều kiện cấp.
– Chuyển nhượng diễn ra từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà thửa đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì:
+ Giấy chứng nhận cấp và đứng tên người nhận chuyển nhượng nếu thửa đất chuyển nhượng có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
+ Giấy chứng nhận cấp và đứng tên người chuyển nhượng nếu thửa đất chuyển nhượng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Xem chi tiết: Hồ sơ, thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu
2. Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận
Theo khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển nhượng chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng thì người nhận chuyển nhượng nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có để có Giấy chứng nhận mới.
Cách xử lý như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Trường hợp nhận chuyển nhượng nhưng không lập hợp đồng, văn bản chuyển quyền theo quy định, hồ sơ gồm có:
– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
– Giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu
Cách 2: Không nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất
– Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa.
– Nếu chưa thành lập bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết yêu cầu
Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền.
Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương 03 số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị trả).
Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển nhượng.
Nếu có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.
Chuyển nhượng từ ngày 01/7/2014 trở về sau
Rất khó hợp thức hóa vì:
1. Phải đủ điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng
* Điều kiện bên chuyển nhượng
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
* Điều kiện bên nhận chuyển nhượng
Xem thêm: 4 trường hợp không được sang tên Sổ đỏ
2. Hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực
Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau phải được công chứng hoặc chứng thực.
Nếu đủ điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng mà hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy viết tay có thể hợp thức hóa theo cách sau:
Cách 1: Tìm người chuyển nhượng (chủ cũ) để ký, công chứng hoặc chứng thực hợp đồng sau đó tiến hành sang tên.
Cách 2: Nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực giao dịch đó mà không phải công chứng hoặc chứng thực (theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015).
Tuy nhiên, việc yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng không công chứng hoặc chứng thực có hiệu lực mất nhiều thời gian và rất phức tạp.
Kết luận: Cách hợp thức hóa đất mua bằng giấy viết tay trên đây phù hợp với những thửa đất đã được chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014, nhất là trước ngày 01/01/2008.
Nếu bạn đọc có vướng mắc vui lòng liên hệ 0936.57.9999 để được hỗ trợ nhanh nhất.
– Khắc Niệm –
