1. Đất lấn, chiếm là gì?
Đất lấn, chiếm là đất có được do hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Hành vi lấn đất, chiếm đất được quy định rõ tại khoản 1, 2 Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP như sau:
– Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.
– Chiếm đất là việc sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây:
+ Tự ý sử dụng đất mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép;
+ Tự ý sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác mà không được tổ chức, cá nhân đó cho phép;
+ Sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất đã hết thời hạn sử dụng mà không được Nhà nước gia hạn sử dụng (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất nông nghiệp);
+ Sử dụng đất trên thực địa mà chưa hoàn thành các thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật.
2. Điều kiện cấp Sổ đỏ cho đất lấn, chiếm
Căn cứ khoản 5 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, người sử dụng đất lấn, chiếm được cấp Giấy chứng nhận khi có đủ các điều kiện sau:
Điều kiện 1. Người đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp theo quy định.
Điều kiện 2. Không có tranh chấp.
Lưu ý:
– Thời gian lấn, chiếm phải xảy ra trước ngày 01/7/2014, sau ngày 01/7/2014 lấn, chiếm đất sẽ bị thu hồi.
– Không phải tất cả các trường hợp lấn, chiếm đều được được cấp Giấy chứng nhận mà chỉ có người đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp quy định tại khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2, điểm b khoản 3 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP mà không có tranh chấp mới được cấp.
Xem thêm tại: Điều kiện cấp Sổ đỏ cho đất lấn, chiếm
3. Chi phí phải nộp khi cấp Sổ đỏ
* Tiền sử dụng đất
Điều 9 Nghị định 45/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 4 Điều 2 Nghị định 123/2017/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc vi phạm pháp luật đất đai kể từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 mà nay được Nhà nước xét cấp Giấy chứng nhận như sau:
– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc vi phạm pháp luật đất đai theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hoặc đất được giao, được cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 nhưng nay phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 9 Điều 210 Luật Đất đai 2013 thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Nói cách khác, đối với đất của hộ gia đình, cá nhân có nguồn gốc lấn, chiếm nhưng nay được cấp Giấy chứng nhận thì phải nộp đầy đủ 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận (giá đất không được quy định trước mà do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định theo từng trường hợp cụ thể. Thường sẽ bằng giá đất trong bảng giá đất nhân (x) với hệ số K nên mức tiền phải nộp sẽ cao hơn so với thửa đất không có nguồn gốc lấn, chiếm).
Lưu ý: Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo quy định thì được trừ số tiền đã nộp vào tiền sử dụng đất phải nộp; mức trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp.
– Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
* Lệ phí trước bạ
Căn cứ Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu được tính như sau:
Lệ phí trước bạ = 0.5% x (Giá 01 m2 trong bảng giá đất x Diện tích được cấp)
Ví dụ: Ông A được cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất 100 m2. Giá đất tại bảng giá đất theo quy định của UBND tỉnh là 01 triệu đồng/m2. Lệ phí trước bạ ông A phải nộp được tính như sau:
Lệ phí trước bạ = 0.5% x 100 triệu đồng
Lệ phí trước bạ phải nộp là 500.000 đồng.
* Lệ phí cấp Giấy chứng nhận
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận (lệ phí làm bìa) do HĐND tỉnh, thành ban hành nên mức thu là khác nhau. Mức thu khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu từ 100.000 đồng trở xuống, một số tỉnh thu 120.000 đồng.
Xem chi tiết tại: Lệ phí cấp Sổ đỏ của 63 tỉnh, thành
Kết luận: Chi phí phải nộp khi cấp Sổ đỏ cho đất lấn chiếm gồm tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp được miễn. Ngoài ra, người được cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm các khoản tiền như phí đo đạc và tiền thuê người khác thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ (nếu có).
Nếu bạn đọc có vướng mắc vui lòng liên hệ 0936.57.9999 để được hỗ trợ nhanh nhất.
– Khắc Niệm –
