1. Chỉ được đổi đất nông nghiệp trong cùng xã?
Đổi đất hay chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, trong đó các bên là hộ gia đình, cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp cho nhau, các bên vừa là người chuyển đổi nhưng cũng đồng thời là người nhận chuyển đổi.
Nếu giá trị quyền sử dụng đất có sự chệnh lệch thì một bên có nghĩa vụ thanh toán cho bên còn lại phần giá trị chênh lệch theo thỏa thuận, trừ trường hợp đổi ngang.
Đối tượng đổi đất là đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau. Riêng đối với các loại đất phi nông nghiệp thì không được đổi cho nhau, thay vào đó hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu phải thực hiện tặng cho hoặc chuyển nhượng cho nhau.
Mục đích đổi đất là để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp.
2. Điều kiện khi thực hiện quyền đổi đất
Theo khoản 1 Điều 168, khoản 1 Điều 188 và Điều 190 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp muốn thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có đủ các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận, riêng đối với đất nông nghiệp được Nhà nước giao, cho thuê đất thì được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.
– Đất chuyển đổi không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất là đối tượng chuyển đổi không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Vẫn trong thời hạn sử dụng đất.
3. Hồ sơ khi thực hiện quyền đổi đất
* Hồ sơ khi thực hiện chính sách “dồn điền đổi thửa”
Căn cứ khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, hồ sơ chuyển đổi để thực hiện “dồn điền đổi thửa” được nộp chung cho các hộ gia đình, cá nhân gồm:
– Đơn theo Mẫu số 04đ/ĐK của từng hộ gia đình, cá nhân.
– Bản gốc Sổ hồng, Sổ đỏ hoặc bản sao hợp đồng thế chấp đối với trường hợp đất đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.
– Văn bản thỏa thuận về chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.
– Phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của Ủy ban nhân dân cấp xã (xã, phường, thị trấn) đã được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt.
– Biên bản giao nhận ruộng đất theo phương án “dồn điền, đổi thửa” (nếu có).
* Hồ sơ chuyển đổi không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”
Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa” gồm:
– Đơn theo Mẫu số 09/ĐK.
Trong đơn phải thể hiện tổng diện tích nhận chuyển đổi tại điểm 4 Mục I của Mẫu số 09/ĐK (Lý do biến động) như sau: “Nhận chuyển đổi … m2 đất; tổng diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng do nhận chuyển quyền và đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01/7/2007 đến trước ngày 01/7/2014 là… m2 và từ ngày 01/7/2014 đến nay là… m2 (ghi cụ thể diện tích nhận chuyển quyền theo từng loại đất, từng địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương)”;
– Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất (không bắt buộc công chứng, chứng thực).
– Bản gốc Sổ đỏ, Sổ hồng đã cấp.
4. Trình tự, thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp
* Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”
Bước 1: Nộp hồ sơ
Cách 1: Nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất cần chuyển đổi nếu có nhu cầu
Cách 2: Không nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất cần chuyển đổi
– Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa cấp huyện.
– Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất cần chuyển đổi hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu chưa có Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Bước 4: Trả kết quả
Thời gian thực hiện: Không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ; riêng với các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thời gian không quá 20 ngày làm việc.
* Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp khi thực hiện chính sách “dồn điền đổi thửa”
Xem chi tiết tại: Thủ tục thực hiện chính sách dồn điền đổi thửa
5. Hợp đồng chuyển đổi không bắt buộc phải công chứng, chứng thực
Khác với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Nội dung này được quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 như sau:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
…
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;”.
6. Không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ khi đổi đất
Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Nội dung này được quy định tại Điều 190 Luật Đất đai 2013 như sau:
“Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ”.
Trên đây là quy định về đổi đất nông nghiệp mà hộ gia đình, cá nhân cần nắm rõ. Nếu có vướng mắc hãy gọi đến tổng đài 0936.57.9999 của Chuyentrangbatdongsan.
– Khắc Niệm –
