* Bán đất là cách gọi phổ biến dùng để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tùy thuộc vào từng trường hợp mà khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể phải có sự đồng ý của người đã ra ở riêng, cụ thể:
Người ra ở riêng không có chung quyền sử dụng đất
Trường hợp người ra ở riêng không có chung quyền sử dụng đất với các thành viên khác trong hộ gia đình sử dụng đất thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình không cần sự đồng ý của người ra ở riêng.
Khi không có chung quyền sử dụng đất thì đồng nghĩa với việc ngay cả khi ở chung thì thành viên này không có bất kỳ quyền gì đối với thửa đất chung của hộ gia đình.
Ví dụ: Năm 2000 hộ gia đình ông A được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, năm 2005 ông A sinh được người con là E thì khi chuyển nhượng thửa đất trên không cần sự đồng ý của E.
Người ra ở riêng có chung quyền sử dụng đất
* Điều kiện có chung quyền sử dụng đất
Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”.
Theo quy định trên, các thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất và được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) ghi tên là “Hộ ông” hoặc “Hộ bà” khi có đủ 03 điều kiện sau:
Điều kiện 1: Có quan hệ hôn nhân (vợ chồng), quan hệ huyết thống (cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ,…), quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi,…).
Điều kiện 2: Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước cho thuê đất, giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Điều kiện 3: Có quyền sử dụng đất chung bằng các hình thức như: Cùng nhau đóng góp (góp tiền mua chung,…) hoặc cùng nhau tạo lập (cùng nhau khai hoang đất,…) để có quyền sử dụng đất chung hoặc được tặng cho chung, thừa kế chung,…
Lưu ý: Do pháp luật trước đây chưa quy định rõ thế nào là “hộ gia đình sử dụng đất” nên việc xác định thành viên có chung quyền sử dụng đất căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp ghi là “Hộ ông” hoặc “Hộ bà”.
Trên thực tế rất nhiều trường hợp không thể chứng minh được việc cùng nhau đóng góp để có chung quyền sử dụng đất nên căn cứ theo Giấy chứng nhận đã cấp ghi là “Hộ ông” hoặc “Hộ bà” dù có thời điểm khi cấp Giấy chứng nhận không đủ 03 điều kiện trên.
Tóm lại, các thành viên có chung quyền sử dụng đất khi có đủ 03 điều kiện trên, trong một số trường hợp xác định dựa theo Giấy chứng nhận đã cấp ghi là “Hộ ông” hoặc “Hộ bà”. Bên cạnh đó, khi có chung quyền sử dụng đất thì việc ra ở riêng không làm thay đổi hay chấm dứt quyền của các thành viên này đối với thửa đất có chung quyền.
* Khi chuyển nhượng vẫn phải có sự đồng ý của người ra ở riêng
Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định:
“Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.”.
Như vậy, khi chuyển nhượng, tặng cho,… quyền sử dụng đất phải có sự đồng ý của các thành viên có chung quyền sử dụng đất bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực.
Trên đây là quy định trả lời cho câu hỏi: Khi bán đất có phải xin chữ ký người đã ra ở riêng? Theo đó, nếu người ra ở riêng là thành viên có chung quyền sử dụng đất thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn phải có sự đồng ý của người này.
Trên thực tế đất hộ gia đình là vấn đề tương đối phức tạp và dễ phát sinh tranh chấp, nếu có vướng mắc bạn đọc hãy gọi ngay tổng đài 0936.57.9999 để được tư vấn.
– Khắc Niệm –
