Một trong những tài sản chung phổ biến và có giá trị nhất của vợ chồng là nhà đất. Tuy nhiên, nhiều quy định về nhà đất của vợ chồng không phải ai cũng nắm rõ để bảo vệ quyền của mình khi ly hôn hoặc mâu thuẫn.
* Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sau đây gọi tắt là nhà đất).
1. Khi nào nhà đất là tài sản chung của vợ chồng?
Khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định:
“Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng”.
Căn cứ theo quy định trên và Điều 9, Điều 10 Nghị định 126/2014/NĐ-CP, nhà đất thuộc những trường hợp sau đây là tài sản chung của vợ chồng, cụ thể:
|
Quyền sử dụng đất |
Nhà ở |
| – Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được trong thời kỳ hôn nhân thông qua các hình thức như:
+ Đất được Nhà nước giao cho vợ chồng. + Được Nhà nước cho thuê đất (tiền thuê là tài sản chung). + Đất nhận chuyển nhượng (tiền trả cho bên chuyển nhượng là tài sản chung). + Đất được thừa kế chung, tặng cho chung. – Quyền sử dụng đất là tài sản riêng nhưng vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung. – Quyền sử dụng đất có được bằng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của vợ, chồng. |
– Nhà ở được mua bằng tiền hoặc tài sản chung khác của vợ chồng.
– Nhà ở được tặng cho chung, thừa kế chung. – Nhà ở có được bằng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của vợ, chồng. |
| Lưu ý: Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh nhà đất mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì nhà đất đó được coi là tài sản chung. | |
2. Nhà mua trước khi kết hôn có thể là tài sản chung
Căn cứ khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, nhà mua trả góp trước khi đăng ký kết hôn nhưng các đợt trả góp trong thời kỳ hôn nhân được thanh toán bằng tiền lương hoặc các thu nhập khác của vợ, chồng trong thời kỳ hôn nhân thì phần nhà ở được trả góp là tài sản chung của vợ chồng.
Khoản 4 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người”.
Như vậy, dù nhà đất là tài sản chung nhưng nếu vợ chồng có thỏa thuận ghi tên một người thì Giấy chứng nhận sẽ ghi tên vợ hoặc tên chồng. Dù đứng tên một người nhưng khi chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,… vẫn phải do vợ chồng thỏa thuận.
4. Vợ/chồng có quyền yêu cầu bổ sung tên mình vào Sổ đỏ
Theo khoản 4 Điều 98 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khi nhà đất là tài sản chung nhưng Giấy chứng nhận chỉ ghi tên một người thì có quyền yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi đầy đủ họ tên vợ và họ tên chồng.
* Điều kiện bổ sung tên vào Giấy chứng nhận
Điều kiện 1: Nhà đất là tài sản chung nhưng Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi tên một người.
Điều kiện 2: Có yêu cầu cấp đổi để ghi cả tên vợ và chồng.
* Hồ sơ, thủ tục thêm tên vợ hoặc chồng vào Giấy chứng nhận
5. Bán, thế chấp nhà đất phải có sự thỏa thuận
Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định:
“1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.
2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:
a) Bất động sản;
…”.
Theo quy định trên, khi chuyển nhượng, tặng cho nhà đất là tài sản chung phải được vợ chồng thỏa thuận bằng văn bản.
Trong trường hợp vợ hoặc chồng tự ý chuyển nhượng, tặng cho thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu (theo điểm b Điều 13 Nghị định 126/2014/NĐ-CP).
6. Cách chia nhà đất khi ly hôn mới nhất
* Nguyên tắc chia tài sản chung khi ly hôn
Khoản 1 Điều 59 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định nguyên tắc giải quyết tài sản của vợ chồng khi ly hôn như sau:
“Trong trường hợp chế độ tài sản của vợ chồng theo luật định thì việc giải quyết tài sản do các bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận được thì theo yêu cầu của vợ, chồng hoặc của hai vợ chồng, Tòa án giải quyết theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này và tại các điều 60, 61, 62, 63 và 64 của Luật này”.
Như vậy, khi ly hôn nếu không thỏa thuận được thì theo yêu cầu tài sản chung của vợ chồng được chia đôi nhưng có tính đến các yếu tố sau:
– Hoàn cảnh của gia đình và của vợ, chồng.
– Công sức đóng góp của vợ, chồng vào việc tạo lập, duy trì và phát triển khối tài sản chung. Lao động của vợ, chồng trong gia đình được coi như lao động có thu nhập (không đi làm vẫn được coi như lao động có thu nhập).
– Bảo vệ lợi ích chính đáng của mỗi bên trong sản xuất, kinh doanh và nghề nghiệp để các bên có điều kiện tiếp tục lao động tạo thu nhập.
– Lỗi của mỗi bên trong vi phạm quyền, nghĩa vụ của vợ chồng.
* Phương án chia cụ thể khi ly hôn
Điều 62 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định chia quyền sử dụng đất là tài sản chung khi ly hôn như sau:
– Đối với đất ở, đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng thì được chia thỏa thuận, nếu không thỏa thuận được thì Tòa án giải quyết theo nguyên tắc chia đôi, có tính đến công sức đóng góp của mỗi bên,…
– Đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, nếu cả hai bên đều có nhu cầu và có điều kiện trực tiếp sử dụng đất thì được chia theo thỏa thuận của hai bên; nếu không thỏa thuận được thì yêu cầu Tòa án giải quyết theo nguyên tắc chia đôi, có tính đến công sức đóng góp của mỗi bên,…
Trong trường hợp chỉ một bên có nhu cầu và có điều kiện trực tiếp sử dụng đất thì bên đó được tiếp tục sử dụng nhưng phải thanh toán cho bên kia phần giá trị quyền sử dụng đất mà họ được hưởng.
Trường hợp vợ chồng có quyền sử dụng đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản chung với hộ gia đình thì khi ly hôn phần quyền sử dụng đất của vợ chồng được tách ra và chia theo thỏa thuận nếu cả hai bên đều có nhu cầu và có điều kiện trực tiếp sử dụng đất; nếu không thỏa thuận được thì yêu cầu Tòa án giải quyết theo nguyên tắc chia đôi, có tính đến công sức đóng góp của mỗi bên,…
7. Tranh chấp chia đất khi ly hôn không phải tranh chấp đất đai
Căn cứ theo khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất; nếu không hòa giải thì UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc Tòa án sẽ không giải quyết khi có yêu cầu.
Tuy nhiên, tranh chấp chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất khi ly hôn không phải là tranh chấp đất đai. Hay nói cách, đây là một loại tranh chấp có liên quan đến đất đai nên không phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP như sau:
“Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án”.
Trên đây là một số lưu ý về nhà đất của vợ chồng; khi sống chung thường thì vợ chồng không quá quan tâm về tài sản chung là nhà đất nhưng khi ly hôn tài sản nào là tài sản chung, được chia bao nhiêu sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của mỗi bên nên hay xảy ra tranh chấp.
Nắm rõ được quy định về nhà đất của vợ chồng như trên thì các bên có thể tự bảo vệ được quyền, lợi ích hợp pháp của mình. Nếu có vướng mắc về tài sản chung hoặc đất đai – nhà ở, bạn đọc vui lòng liên hệ 09789.365.69 để được hỗ trợ nhanh nhất.
– Khắc Niệm –
